연봉 5천만 원 적정 집값이 서울 불가능이 된 건, 하루아침이 아니다
연봉 5천만 원이면 한국에서 평균 이상이다.
성실하게 일해서 받는 돈이다.
그런데 이 돈으로 서울 아파트를 살 수 없다.
한 푼도 안 쓰고 14년을 모아야 서울 평균 아파트 한 채.
체감으로는 24년치 연봉이라는 분석도 나왔다.
(연합뉴스, 2025.11.16, 서울 PIR 13.9배)
(social-money, 2026.3.12, 체감 PIR 24.1배)
도쿄는 9.8배. 뉴욕은 9.2배.
서울은 그 2배가 넘는다.
이게 갑자기 이렇게 된 게 아니다.
7년 동안 연쇄적으로 터진 사건들이 쌓여서 지금 이 숫자가 됐다.
그 흐름을 처음부터 따라가 본다.
2017~2021년, 규제를 26번 쏟아냈는데 집값은 110% 올랐다
시작은 2017년이다.
당시 정부는 부동산 투기를 잡겠다고 선언했다.
대출 규제, 세금 강화, 투기지역 지정.
5년 동안 총 26차례 부동산 대책이 나왔다.
결과는 정반대였다.
서울 아파트값은 5년간 110.4% 상승했다.
(중앙일보, 2023.8.22, HUG 분석 文정부 5년간 서울 아파트 110% 상승)
(하우징헤럴드, 문재인 정부 26번 부동산 대책 총정리)
규제가 나올수록 “지금 안 사면 못 산다”는 공포가 커졌다.
갭투자가 성행했다.
영끌이라는 단어가 이때 생겼다.
2020년, 금리 0.5%로 돈이 넘쳐났다
2020년 3월, 코로나가 터졌다.
한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 빅컷.
5월에 한 번 더 내려서 사상 최저 0.5%까지 갔다.
(서울경제, 2020.8.27, 기준금리 0.5% 동결)
돈을 빌리는 비용이 역사상 가장 쌌다.
대출 이자가 2%대였다.
이 기회에 집 사자. 2030 세대가 대거 뛰어들었다.
은행 대출뿐 아니라 신용대출까지 끌어모았다.
영혼까지 끌어모은다는 뜻, 영끌.
이때의 선택이 수백만 명의 인생을 바꿨다.
2022년, 금리가 7배 뛰었다. 영끌족에게 폭탄이 떨어졌다
미국이 인플레이션을 잡겠다고 금리를 올리기 시작했다.
한국도 따라갔다.
기준금리 0.5%에서 3.5%.
7배가 뛰었다.
(한국은행 기준금리 추이)
2020년에 2%대로 5억 빌린 사람.
갑자기 6%대 이자를 내게 됐다.
월 상환액이 190만 원에서 300만 원으로 뛰었다.
(포인트데일리, 2026.1.8, 영끌 2세대 이자 부담 분석)
거래가 얼어붙었다.
서울 아파트 거래절벽.
팔려야 팔리는데, 사는 사람이 없었다.
2023년, 전세 사기가 터졌다. 빌라가 무너졌다
2023년, 전세 사기 피해가 전국을 뒤흔들었다.
피해는 대부분 빌라와 다세대주택에서 발생했다.
사람들의 행동이 바뀌었다.
빌라는 무서워. 아파트만 안전해.
세입자들이 빌라를 피해 아파트로 몰렸다.
(뉴시스, 2023.12.2, 전세사기 두려워 소형 아파트로 쏠림)
과거에 빌라는 서울 아파트 공급의 90%를 담당했다.
전세 사기 이후, 빌라 공급이 10% 미만으로 쪼그라들었다.
(비즈뉴데일리, 2026.3.12, 빌라의 몰락과 아파트 쏠림)
서민 주거의 첫 번째 사다리가 사라진 것이다.
빌라에서 시작해 아파트로 올라가는 경로가 끊겼다.
2024~2025년, 대출 문은 더 좁아졌는데 집값은 또 올랐다
정부는 가계부채를 잡으려고 DSR 규제를 단계적으로 강화했다.
스트레스 DSR 2단계가 2024년 9월 시행.
10·15 부동산 대책으로 규제지역 LTV 40%.
(뉴스웨이, 2025.10.15, 대출 받아도 서울 집 못 산다)
연봉 5천만 원 기준.
대출 한도가 2억 9,400만 원에서 2억 5,100만 원으로 줄었다.
14.7% 감소.
그런데 서울 59㎡ 아파트 평균가는 10억 5천만 원.
이 집을 사려면 현금 8억이 있어야 한다.
그 사이 서울 아파트값은 2025년 한 해에만 8.48% 상승.
19년 만에 최고 상승률이었다.
(조선일보, 2025.12.29, 서울 아파트 상승률 8.48%)
대출은 막히는데, 집값은 올랐다.
사는 사람은 현금 부자.
일반 직장인은 구경만 하게 됐다.
규제의 역설, 대출 못 받는 사람이 더 빚을 졌다
여기서 아이러니한 데이터가 하나 나왔다.
DSR 규제 이후, 저소득층의 가계부채가 오히려 17.9% 증가했다.
은행에서 대출이 막히니까 2금융권, 카드론으로 돈을 빌린 것이다.
(서울경제, 2026.1.8, DSR 강화에 저소득층 빚 18% 급증)
2금융권 대출은 2025년 10·15 대책 이후에도 계속 늘었다.
풍선의 한쪽을 눌렀더니, 다른 쪽이 부풀어 오른 것이다.
(조선일보, 2025.12.10, 풍선효과로 2금융권 대출 증가)
규제는 가진 사람에겐 불편함이지만, 없는 사람에겐 벽이었다.
2026~2027년, 공급 절벽이 눈앞에 와 있다
지금 가장 무서운 숫자가 하나 있다.
2025년 서울 아파트 입주 물량은 약 4만 7천 가구.
2026년 예정 물량은 약 7천 가구.
절반이 아니라, 6분의 1로 쪼그라든다.
(파이낸셜뉴스, 2024.10.9, 2026년 서울 입주 물량 6,966가구)
2027년에도 상황은 비슷하다.
2017~2020년에 인허가와 착공이 급감한 여파가 지금 입주 물량으로 나타나는 것이다.
착공에서 입주까지 2~3년이 걸리기 때문이다.
(시사저널, 2025.12.6, 결국 풀지 못한 공급 부족)
2026년 1월 서울 아파트 착공은 312가구.
전년 동월 대비 80.6% 감소.
2020년 이후 10년 내 최저치다.
(머니투데이, 2026.3.8, 1월 서울 주택 착공 10년 최저)
공급이 줄면, 있는 집의 가격은 올라간다.
이건 심리가 아니라 수급의 구조다.
양극화, 같은 서울인데 완전히 다른 세상
2025년 서울 아파트 상승률.
송파구 +12.22%, 강남구 +9.88%, 서초구 +9.73%.
노원구, 도봉구, 강북구는 1%대.
(뉴시스, 2025.12.27, 서울 상급지 쏠림 심화)
서울이면 다 오른다는 이제 아니다.
같은 서울 안에서도 갈라지고 있다.
연봉 5천만 원으로 갈 수 있는 곳은 경기 파주, 김포, 안산.
서울 진입은 연봉 6~7천만 원이 되어야 외곽.
강남은 연봉 2억 이상.
(한국경제, 2025.1.25, 직방 연봉별 진입 가능 지역 분석)
소형 아파트 쏠림도 심해졌다.
2025년 서울 60㎡ 이하 소형 아파트 가격 상승률은 5.71%.
중형 85㎡보다 더 많이 올랐다.
1인 가구 증가와 집값 부담이 맞물린 결과다.
(경향신문, 2025.10.25, 작아도 똘똘한 한 채 소형 아파트 인기)
지금 이 흐름이 계속되면, 어떤 일이 벌어질까
여기까지가 팩트다.
이 사실들을 나란히 놓으면 몇 가지 흐름이 보인다.
첫째, 공급 절벽은 이미 확정된 미래다. 2026~2027년 서울 입주 물량은 이미 정해져 있다. 지금 착공이 늘어도 입주까지 2~3년이 걸린다. 즉 2028년 이전까지는 공급이 크게 회복되기 어렵다.
둘째, 대출 규제는 강화 방향이다. 스트레스 DSR 3단계가 시행 예정이고, 전세대출에도 DSR이 반영되기 시작했다. 은행 문이 좁아질수록 2금융권 쏠림은 더 심해질 수 있다. 이미 저소득층 가계부채가 18% 증가한 데이터가 나와 있다.
셋째, 빌라에서 아파트로 갈아타는 경로가 사라졌다. 전세 사기 이후 빌라 시장이 무너졌고, 서민 주거 사다리의 첫 단계가 끊겼다. 과거처럼 작은 집부터 시작해서 넓혀가는 전략은 지금 구조에서 작동하기 어렵다.
넷째, 전세 시장이 매수 시장의 뇌관이 된다. 매수를 포기한 실수요자가 전세로 머물면 전세 수요가 늘고, 전세 매물은 줄고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 1만 8천 건대까지 떨어졌다. 전세가 오르면 차라리 사자는 심리가 다시 움직일 수 있다.
이건 누구 탓인지가 아니라, 구조의 문제다
정리하면 이렇다.
규제가 26번 나왔지만 집값은 110% 올랐다.
초저금리가 영끌을 만들었고, 급격한 금리 인상이 이자 폭탄을 만들었다.
전세 사기가 빌라를 무너뜨렸고, 아파트 쏠림을 가속했다.
착공 감소가 공급 절벽을 예고했고, 대출 규제는 없는 사람의 문을 더 좁혔다.
이 모든 것이 쌓여서 지금 연봉 5천만 원으로 서울 아파트를 살 수 없다는 현실이 됐다.