비규제지역 투자, 대체 왜 이렇게 몰리는 걸까
“서울은 묶였고, 대출은 막혔고, 갭투자도 안 된다.”
2025년 10·15 부동산 대책 이후, 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였다. LTV 40%, 실거주 의무 2년, 전세 낀 매매 차단. 사실상 삼중 족쇄가 걸린 거다.
그 순간부터 사람들이 움직이기 시작했다. 규제를 피한 구리, 동탄, 용인 기흥, 군포 이 지역들로.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 10·15 대책 이후 3개월간 구리시 아파트 거래량은 570건에서 1,302건으로 128.4% 급증했다. 동탄도 110.4% 늘었다. 같은 기간 서울은 25.4% 줄었다.
비규제지역은 LTV 80%까지 가능하고, 양도세 중과도 없고, 전매 제한도 느슨하다. 갭투자도 가능하다. 진입장벽이 완전히 다른 세계인 셈이다.
이 흐름이 만들어진 진짜 원인
한 가지를 먼저 짚어야 한다.
비규제지역에 수요가 몰리는 건 그 지역이 좋아서가 아니다. 갈 곳이 없어서다.
김인만 부동산경제연구소장은 “자금력이 많지 않은 신혼부부나 가구분화 수요는 15억 이하, 10억 전후에서 전세를 끼고 살 수 있는 곳으로 향하는 것”이라고 분석했다.
한국재정학회 산하 한국조세재정연구원이 발표한 토지거래허가제의 풍선효과 연구에 따르면, 규제지역 지정 시 인근 비규제지역으로 수요가 이전되는 가격 전이(price spillover)는 통계적으로 유의미한 패턴이다. 규제가 강할수록, 풍선은 더 세게 부풀어 오른다.
한국감정원(현 한국부동산원) 자료를 보면, 서울 잠실·대치 등이 토지거래허가구역으로 묶였을 때도 인접지역 아파트값이 올랐다는 연구 결과가 있다.
패턴은 반복된다. 규제, 풍선효과, 비규제지역 상승, 추가 규제.
지금 현장에서 벌어지고 있는 일
한국부동산원에 따르면, 2026년 3월 첫째 주 기준 동탄구 아파트값 상승률은 0.28%로 4주 연속 오름세다. 구리시는 올해 누적 상승률 2.85%로, 비규제지역 중 전국 상위권에 올랐다.
화성시 동탄구 롯데캐슬 전용 65㎡는 지난달 15억9,000만원에 거래돼 해당 면적 역대 최고가를 갈아치웠다. 1년 전보다 3억 6,000만원 이상 뛴 금액이다.
구리시 수택동 힐스테이트구리역 전용 84㎡도 13억2,500만원에 거래되며 두 달 만에 종전 최고가를 넘어섰다.
“집도 안 보고 계약한다”, “갭투자 문의가 폭주한다” 현장 중개사들의 말이다.
그런데, 여기서 한 발 멈춰야 하는 이유
여기서부터가 중요하다.
동탄은 과거에도 이미 한 번 폭락을 경험한 지역이다. 13억까지 갔던 아파트가 수억 원 빠졌던 적이 있다. 최근에도 거품 빠지는 동탄의 실상을 현장 취재한 영상이 화제가 됐다. 2023년에는 동탄 250채를 갭투자로 보유했던 임대인이 역전세난으로 전세 피해를 일으킨 사건도 있었다.
그리고 가장 현실적인 위험, 추가 규제 가능성이다.
조선일보에 따르면 국토부는 풍선효과에 따른 비규제지역 추가 규제를 검토 중이라는 보도가 나왔다. 김윤덕 국토부 장관도 10·15 대책 발표 당시 “규제지역 추가 지정 가능성”을 직접 언급한 바 있다.
뉴스1은 “문재인 정부의 두더지 잡기식 규제 부작용이 재현될 우려가 있다”고 보도했고, 권대중 한성대 부동산학과 교수는 “추가 규제가 단기 투자 수요를 억제할 수는 있지만, 공급 없이는 집값 안정으로 이어지기 어렵다”고 지적했다.
네이버 머니스토리도 “구리·동탄 같은 비규제지역도 재규제 가능성이 높아, 투자 시 탈출 시점까지 고려해야 한다”고 정리했다.
연예인도 피하지 못한 부동산 투자의 함정
공감을 위해 하나 더 이야기를 꺼내보겠다.
가수 비는 부동산 투자로 300억 이상의 차익을 올린 갓물주로 불렸다. 그런데 920억에 매입한 강남역 빌딩 투자에서 400억 이상의 손실을 입었다는 분석이 나왔다. 반면 배우 하지원은 85억, 조정석은 법인을 통한 대치동 투자로 성공적인 수익을 거뒀다.
개그맨 강호동도 2018년 매입한 빌딩에서 6년간 아쉬운 수익률을 보인 사례가 있다.
여기서 발견되는 패턴은 하나다. 타이밍과 입지를 동시에 맞춘 사람만 이겼다. 단순히 “지금 오르니까”로 들어간 사람은 프로든 아마추어든 고전했다.
판단을 위한 루틴, 이렇게 하는 사람들이 있었다
부동산 전문 유튜버 단희TV, 월급쟁이부자들 등에서 반복적으로 이야기하는 투자 전 체크리스트를 조합해보면, 현장에서 실제로 쓰이는 판단 루틴이 보인다.
1단계 전세가율 확인. 전세가율이 70% 이상이면 갭이 적어 진입이 쉽지만, 반대로 역전세 리스크도 크다. 2026년 전세가 하락 구간 분석 자료에 따르면 수도권 일부 지역은 이미 전세가 하락이 본격화되고 있다.
2단계 입주물량 체크. 향후 2~3년간 대규모 입주가 예정된 곳은 전세가 하락 가능성이 높다. 조선비즈는 “2026년 입주절벽이 전세대란으로 이어질 수 있다”고 보도했다.
3단계 규제 편입 가능성 판단. 비규제지역이라도 가격이 급등하면 정부가 규제지역으로 편입시킬 수 있다. 과거에도 이 패턴은 여러 차례 반복됐다.
4단계 실수요 가능 여부. 투자 목적이더라도, 최악의 경우 직접 거주가 가능한 곳인지를 판단해야 한다. 부동산114의 투자 실패 분석에서도 “리스크를 고려하지 않은 무리한 투자”가 실패의 공통점으로 꼽혔다.
이 루틴이 필요한 이유는 단순하다. 부동산은 매수보다 매도가 어렵기 때문이다. 한번 들어가면 빠져나오는 데 시간과 비용이 든다. 루틴 없이 감으로 들어간 사람들의 이야기는, 커뮤니티 어디에서든 찾을 수 있다.
정리, 판단은 당신의 몫이다
여기까지 취합한 사실을 정리하면 이렇다.
구리시 거래량 128.4% 급증, 동탄 110.4% 증가. 신고가 경신 중. 이건 팩트다. 비규제지역의 대출 조건이 유리한 것도 사실이다.
동시에, 국토부가 추가 규제를 검토 중이라는 보도도 사실이다. 동탄이 과거 수억 원 하락을 겪은 것도 사실이다. 풍선효과로 오른 가격이 규제 편입 이후 되돌려진 사례가 반복된 것도 사실이다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “역대급 규제가 단기간에는 집값 상승세를 누를 수 있지만 근본 해결 방안은 될 수 없다”고 말했다. NH농협은행 김효선 수석위원도 “비규제지역으로 일부 수요가 옮겨가면서 단기적 풍선효과가 생길 수 있지만, 추세적 상승인지는 지켜봐야 한다”고 분석했다.
지금 비규제지역에 기회가 있는 건 맞다. 동시에 위험도 있는 것도 맞다.
40대, 50대. 내 집 하나 마련하려는 마음이, 혹은 자산을 불리고 싶은 마음이 급하게 움직이게 만든다. 그 마음은 당연하다. 하지만 지금 이 시장에서 가장 위험한 건, “다들 사니까 나도”라는 판단이다.