청년 전세대출, 월 이자 10만 원짜리 대출이 있었다
1억을 빌려도 월 이자가 10만 원.
믿기 어렵지만, 실제로 존재했던 대출이다.
2018년 6월, 정부는 중소기업에 다니는 청년들을 위해 중소기업취업청년 전월세보증금대출, 일명 중기청 전세대출을 만들었다. 금리는 연 1.2%. 시중은행 전세대출 금리가 3.5에서 4%대인 것과 비교하면, 말 그대로 3분의 1 수준이었다.
(서울신문 보도 원문)
한도는 최대 1억 원.
전세금의 100%까지 빌릴 수 있었다.
최장 10년까지 연장도 가능했다.
그런데 2025년, 이 대출이 단독 상품으로 종료됐다.
왜 이런 일이 벌어졌을까.
그리고 지금, 청년들의 선택지는 어떻게 바뀌었을까.
청년 전세대출이 태어난 배경, 월급은 적고 전세는 비싸고
이 대출이 나온 건 우연이 아니다.
2016년, 서울의 청년 주거 문제가 사회적 의제로 본격 등장했다. 청년들의 등록금은 높고, 취업률은 낮고, 집값은 매년 올랐다. 특히 중소기업에 취업한 청년들은 연봉이 상대적으로 낮은데, 전세 보증금은 수천만 원에서 억 단위.
(미래한국 보도 원문)
통계청 조사에 따르면, 20에서 30대 청년 3명 중 1명 이상이 결혼을 주저하는 가장 큰 이유로 주거비 부담을 꼽았다. 저출생 대책으로 미혼남녀가 1순위로 선택한 것도 주거지원으로 33.4%였다.
(국제신문 보도 원문)
정부 입장에서는 뭔가 해야 했다.
그래서 나온 것이 연 1.2%, 최대 1억 원, 100% 대출이라는 파격 조건의 중기청 전세대출이었다.
청년 전세대출의 현실, 집주인이 싫다고 합니다
조건만 보면 완벽했다.
그런데 현실은 달랐다.
집주인들이 중기청 대출을 기피했다. 100% 대출 구조에서는 세입자가 보증금을 못 돌려받을 경우, 채무자가 집주인이 되는 방식이었기 때문이다. 채권양도계약서를 써야 했고, 집주인 입장에서는 부담이 컸다.
(뉴스웍스 보도 원문)
불법 증축 건물이면 대출 자체가 불가능했다. 융자가 있어도 안 됐다. 공시가격의 126% 이내여야 했다. 결국 조건에 맞는 매물 자체가 극히 적었다.
(네이트뉴스 보도 원문)
청년들 사이에서는 이런 말이 돌았다.
중기청 대출, 조건은 좋은데 쓸 수가 없다.
청년 전세대출 시장을 뒤흔든 사건, 전세사기
그리고 전세 시장 자체가 흔들리는 사건이 터졌다.
2022년, 빌라왕 전세사기 사태.
수백 채의 빌라를 소유한 임대업자가 사망하면서, 수많은 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다. 피해자 대부분은 20에서 30대 청년이었다.
(포항공대신문 보도 원문)
2023년부터 2025년까지 접수된 전세사기 피해는 약 4만 건. 누적 피해자는 3만 6,950명에 달했다.
(연합뉴스 보도 원문)
정부는 전세사기 재발 방지를 위해 전세보증보험 가입 기준을 대폭 강화했다. 이른바 126% 룰. 공시가격의 126%를 초과하는 전세 보증금은 보증 가입 자체가 불가능해졌다.
(이데일리 보도 원문)
보증이 안 되니, 전세대출도 안 된다.
전세가 안 되니, 월세로 전환된다.
이 흐름이 중기청 전세대출의 운명도 바꿨다.
통합이라는 이름의 변화
2025년, 중기청 전세대출은 청년전용 버팀목 전세자금대출로 통합됐다.
(고방 보도 원문)
여기서 흥미로운 지점들이 발견됐다.
금리는 연 1.2% 고정에서 연 2.0에서 3.3% 변동으로 바뀌었다. 중소기업 재직자는 0.3%p 우대가 적용되어 1%대까지는 가능하다.
한도는 최대 1억 원에서 최대 2억 원으로 두 배가 됐다.
대상은 중소기업 재직자만 가능했던 것에서 모든 만 19세에서 34세 무주택 청년으로 넓어졌다.
그런데 보증 비율은 전세금 100%에서 80%로 줄었다.
한도는 늘었다. 대상도 넓어졌다.
하지만 고정금리 1.2%는 사라졌고, 전세금 100% 대출도 불가능해졌다.
1억짜리 전세를 구할 때, 예전엔 자기 돈 0원으로 들어갈 수 있었다.
지금은 최소 2,000만 원은 본인이 마련해야 한다.
지금 벌어지고 있는 일
여러 데이터를 조합해보니, 흥미로운 그림이 보이기 시작했다.
전세 시장 자체가 줄어들고 있다.
국토교통부 통계에 따르면 전국 임대 거래 중 월세 비중이 65%를 돌파했다. 서울 아파트 전월세 전환율은 4.25%로, 2018년 이후 7년 7개월 만에 최고치를 기록했다.
(조선비즈 보도 원문)
전세보증 규제가 강화되자, 빌라와 오피스텔 같은 비아파트의 월세 전환이 급속도로 진행됐다. 연립과 다세대 주택의 월세 비율은 17.8%p나 급증했다.
(아주경제 보도 원문)
전세에서 월세로 전환하면 주거비가 약 12.5% 증가한다는 분석도 나왔다.
(뉴스토마토 보도 원문)
청년층 3가구 중 1가구는 이미 월급의 20% 이상을 주거비로 쓰고 있다.
(1코노미뉴스 보도 원문)
이 숫자들을 조합하면 보이는 것
이 사실들을 하나하나 모아놓고 보니, 몇 가지 흐름이 눈에 들어왔다.
첫째, 전세 자체가 줄어들고 있다. 전세보증 규제 강화, 전세사기 여파, 집주인의 월세 선호가 맞물리면서 전세 매물은 계속 감소하고 있다. 2026년 수도권 아파트 입주 물량도 전년 대비 약 18% 줄어든 상태다.
둘째, 정부 대출의 보증 비율이 줄고 있다. 100%에서 80%로 줄었고, HUG가 담보인정비율을 80%에서 70%로 추가 하향하는 방안을 검토 중이라는 보도도 나왔다. 이 경우 비아파트 전세계약의 70에서 80%가 보증 가입 자체가 불가능해질 수 있다.
(이로운뉴스 보도 원문)
셋째, 대출 규제는 더 촘촘해지고 있다. 2026년 1월부터 은행권 주택담보대출 위험가중치가 상향됐고, 비거주 1주택자의 전세대출 규제도 검토되고 있다. 대출이 막히면 전세 매물이 줄고, 월세 전환이 가속되는 구조다.
(매일경제 보도 원문)
넷째, 주거비 부담은 저출생과 직결된다. 한국보건사회연구원 보고서에 따르면, 신혼부부가 가족계획 시 가장 먼저 고려하는 것은 안정적 주거환경으로 40.6%였다. 주거비가 오르면 결혼이 늦어지고, 출산은 더 줄어든다.
(에너지경제 보도 원문)
결국 이 질문이 남는다
연 1.2%짜리 대출은 사라졌다.
전세 시장은 줄어들고 있다.
월세는 오르고 있다.
보증 규제는 강화되고 있다.
한쪽에서는 한도가 2억으로 늘었다고 하고, 다른 쪽에서는 보증이 80%로 제한되어 실질적으로 쓸 수 있는 금액이 줄었다고 한다.
이 숫자들을 나란히 놓고 보면, 하나의 방향이 보인다.
그 방향이 어디를 가리키는지는, 여기까지 읽은 당신이 가장 잘 알 것이다.